In vielen Fällen sind meine Mandanten Ehegatten und gleichzeitig Miteigentümer eines Grundstücks (mit Hausbebauung) zu je ¹/₂ . Insoweit besteht zwischen Ihnen dann hinsichtlich dieses Eigentums am Familienwohnheim eine so genannte Miteigentümergemeinschaft (auch Bruchteilsgemeinschaft), die grundsätzlich durch die güterrechtlichen Fragen (Zugewinnausgleich) nicht beeinflusst wird.

Die Miteigentümergemeinschaft endet nicht automatisch mit der Ehescheidung oder mit der Durchführung eines Zugewinnausgleichs. Die Auseinandersetzung der Miteigentümergemeinschaft ist vielmehr gesondert vorzunehmen. Jeder Miteigentümer hat spätestens ab dem Zeitpunkt der Rechtskraft der Scheidung die Möglichkeit, die Verwertung der Immobilie durch Zwangsversteigerung nach den Vorschriften des Zwangsversteigerungsgesetzes (ZVG) einzuleiten, sog. Teilungsversteigerungsverfahren. Dabei kann jeder Miteigentümer und auch jeder Fremde mitsteigern. Wer am meisten bietet, bekommt den Zuschlag. Allerdings weise ich Sie darauf hin, dass ein solches Verfahren risikobehaftet ist (Wertgrenzen gelten z.B. nur im ersten Versteigerungstermin). Soweit ein Ehegatte an der nachfolgend beschriebenen freien Veräußerung nicht mitwirkt, bleibt jedoch als letzte gesetzlich vorgesehene zwangsweise Lösung das Instrument der

Teilungsversteigerung.

Die vorzugswürdige Vorgehensweise besteht jedoch in aller Regel darin, die Miteigentümergemeinschaft durch Vertrag (z.B. notarielle Ehescheidungsfolgenvereinbarung) zu beenden oder zu regeln. Hier kommt in Betracht, dass entweder Ihnen oder Ihrem Ehegatten die Immobilie gegen Zahlung eines Ausgleichsbetrages zu Alleineigentum übertragen wird , sofern dies gewünscht ist. Sollte keiner von Ihnen die Übernahme der Immobilie anstreben, wäre ein freihändiger Verkauf auf dem freien Markt die weitere Möglichkeit. Der bei einem Verkauf zu erzielende Übererlös (Verkaufpreis- Belastungen, wie z.B noch valutierende Darlehen bzw Grundschulden) wäre dann hälftig aufzuteilen. Zu berücksichtigen ist dabei, dass alle Grundstücksgeschäfte, die das Eigentum verändern oder dinglich belasten, nur wirksam sind, wenn sie notariell beurkundet werden. Privatschriftliche Urkunden haben insoweit keine Rechtswirkungen. Das gilt auch für Vorverträge. Jedoch können z. B. Benutzungs- und Verwaltungsregelungen privatschriftlich wirksam vereinbart werden.

Ferner können bei der Veräußerung der Immobilie auch steuerliche Fallstricke zu berücksichtigen sein. Sofern eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach ihrer Anschaffung wieder veräußert wird, liegt nämlich ein zu versteuerndes privates Veräußerungsgeschäft vor. Sollte bei dem Verkauf ein Gewinn erzielt worden sein, unterliegt dieser grds. der Einkommensteuer. Etwas anderes gilt jedoch, wenn die Immobilie im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Sollten Sie anwaltliche Unterstützung bei der Auseinandersetzung Ihres Immobilienvermögens benötigen, vereinbaren Sie bitte einen Besprechungstermin mit mir.

Als Ihr Anwalt für eine Scheidung (Immobilie / Haus) Essen, Bottrop und auch bundesweit bin ich Ihnen bei den Anliegen rund um Ihre Immobilie selbstverständlich gerne behilflich.